万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书(shū)院再(zài)次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达(dá)为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资金(jīn)解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明(míng)确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公(gōng)司(sī)中国(guó)信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公(gōng)司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还(hái)是(shì)每平(píng)米20万(wàn)元的价(jià)格，都(dōu)令业(yè)内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿(ér)、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有名的(de)融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuá甜蜜惩罚甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女n)以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北(běi)京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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