文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严(yán)格(gé)的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房(fáng)销售是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等(dě敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次ng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售(shòu)前(qián)，确(què)保地价(jià)款已经(jīng)全部支(zhī)付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房制度(dù)不再适用于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地(dì)产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房制度改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经济下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企缺少资金(jīn)和(hé)开发(fā)时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银(yín)行等(děng)多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登记和预告(gào)登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全(quán)民(mín)蜗居到(dào)基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开发(fā)商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面，德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道(dào)关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应(yīng)的(de)保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提(tí)取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资(zī)金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次