导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口(kǒu)普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)和(hé)置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们(men)无法直(zhí)接(jiē)知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另(lìng)一(yī)类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得到中(zhōng)国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房(fáng)的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。831143是什么意思ng>

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐患大(dà)等问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型(xíng)偏小(xi831143是什么意思ǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带(dài)来(lái)的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点831143是什么意思(diǎn)；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。