万(wàn)柳书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达(dá)北(běi)分(fēn)讨债(zhài)的故事(shì)，但实际(j恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因 #ff0000; line-height: 24px;'>恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因ì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了(le)的(de)，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢(ne)？只能说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳书(shū)院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公(gōng)布(bù)《最高人(rén)民(mín)法院关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价(jià)款的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大(dà)规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)如今(jīn)沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京(jīng)国安，总计(jì)花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没(méi)有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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