万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国(guó)信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿(zī)势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达(dá)在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北(běi)分），处(chù)置的(de)是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起(qǐ)中国(guó)信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押(马云的钱属于个人吗yā)出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)基本都是北(běi)京(jīng)的(de)高端人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么(me)，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实(shí)际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民知(zhī)名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的(de)第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的(de)姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超(chāo)6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的缸、霄(xiāo)八(bā)的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的(de)房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被(bèi)执行人(rén)，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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