OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)，引发(fā)了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库(kù)科(kē)技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始权(quán)益(yì)人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表(biǎo)示(shì)，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日二级(jí)市(shì)场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)波动(dòng)。”一位业(yè)内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个(gè)交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但(dàn)是(shì)价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基(jī)本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位(wèi)业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年(nián)内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执(zhí)行董事(shì)高如(rú)星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)没(méi)有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这(zhè)么深(shēn)，加(jiā)上(shàng)前期(qī)本身园区类(lèi)资产就(jiù)回调不少了(le)，这(zhè)就是(shì)黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最终还(hái)是落(luò)到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租(zū)方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露(lù)的(de)张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事(shì)项进行了解释说明，市(shì)场信心得到(dào)了一定(dìng)提振，二级市(shì)场价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署意向书和(hé)合(hé)同谈判中的储备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目出租(zū)率将得(dé)到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告(gào)引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和(hé)核(hé)实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术等(感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内děng)产业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面(miàn)积超过了(le)2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽(suī)然收了(le)三个月履约保(bǎo)证金给(gěi)了(le)我们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关(guān)负(fù)责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项目(mù)一季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多(duō)储(chǔ)备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化运营为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的(de)大租(zū)户退租(zū)正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看(kàn)到出租(zū)率下滑(huá)情况没有得到及(jí)时(shí)修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区(qū)域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资产的(de)管理人(rén)都(dōu感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内)变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能(néng)更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对(duì)于张(zhāng)江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资(zī)产约(yuē)五百万(wàn)方，还(hái)有(yǒu)一(yī)些其他(tā)在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产上市平(píng)台目标的坚实(shí)后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平(píng)台和它未来(lái)的发展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临(lín)了一些(xiē)突发情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学(xué)城(chéng)这三(sān)十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当(dāng)前(qián)突发事件的(de)所(suǒ)有负面(miàn)影(yǐng)感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内响(xiǎng)，维持预(yù)期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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