近(jìn)两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交(jiāo)易(yì)价格的(de)变化。基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况及市场因(yīn)素的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获(huò)得的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资(zī)者更(gèng)具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要(yào)求(qiú)，分红类似(shì)于(yú)债(zhài)券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是(shì)由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达(dá)预(yù)期，一(yī)定程(chéng)度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益(yì)的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、5甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处0年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的(de)现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)分红包括了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的(de)公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营(y甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处íng)权项目的分派金(jīn)额(é)包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让(ràng)金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似(sh甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处ì)永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报(bào)指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收(shōu)益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负(fù)责人(rén)也称。

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