“现(xiàn)在的房地产很难再出现像过去十年(nián)的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机构(gòu)和投资者的关注度从板块向单个标的转(zhuǎn)移(yí)。上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从(cóng)行业来看，无论是业绩，还(hái)是估值(zhí)，房地产(chǎn)都已经(jīng)双杀到了(le)最底部，而且是反复地杀到了(le)底部，再往下(xià)的空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖(wā)掘(jué)个股(gǔ)阿尔法重(zhòng)要参(cān)考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛道中进(jìn)行选择，需要(yào)非常小心，避免(miǎn)选了半天，标的公司出现爆雷的(de)情(qíng)况。除此(cǐ)之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下三(sān)个(gè)基(jī)准：有大的国(guó)资背景的、杠杆率较(jiào)低(dī)的、此前(qián)没有(yǒu)踩过红(hóng)线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关(guān)注一(yī)下今年房地产(chǎn)的(de)开发(fā)资金来源，可以发现(xiàn)，其实(shí)银行的信(xìn)贷倾向是不太(tài)愿意给房企贷款的，房企的(de)主要资金来(lái)源来自新(xīn)盘的销售。但今年新房的(de)销(xiāo)售(shòu)情况(kuàng)相较一般。再关注一下(xià)，哪些房企能从银行拿到钱，其实(shí)主要还是那些有(yǒu)国企背景的房企，民营房企(qǐ)相对比较困难，所以整个行业(yè)出(chū)现了一(yī)个很(hěn)明显的分(fēn)化，无论是在销售，还是融资(zī)等各个方面(miàn)都非常明显。现(xiàn)在有国资背景的房企在资本(běn)市场表现相对较好，但没有国(guó)资背景的民营房企股价大多表现(xiàn)很(hěn)一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表示(shì)，在房地产行业内，我们的红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编逻辑(jí)是，“寻找最后的(de)赢家”。而(ér)具体(tǐ)到如何挖掘(jué)，我(wǒ)们会(huì)特别重视企业的成本优势，更具体一点，就是(shì)它(tā)的净(jìng)借贷水平(píng)（净负债(zhài)率）是(shì)不是行业内的最低(dī)水(shuǐ)平；利润率是不(bù)是行业(yè)内最高的；融资成本是否是行业内最低的；建安成本(běn)是否(fǒu)也是业内(nèi)最低(dī)的；这些都是我们看重(zhòng)的一家房企的综合成本。

　　需要注意的(de)是(shì)，能(néng)够同时满足上述条件的房(fáng)企并不多。即便是(shì)在国(guó)央企中，仍有部分房(fáng)企出现(xiàn)了“三(sān)道红线”的“踩线”情况，且(qiě)有(yǒu)逐渐(jiàn)恶(è)化的(de)趋势(shì)。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理发现，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交(jiāo)地产、中(zhōng)国(guó)武(wǔ)夷(yí)等国央(yāng)企“三道(dào)红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建发(fā)展、京投发展、光明地产(chǎn)、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等(děng)国央企房企也踩了(le)“三(sān)道红线”中的(de)两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难(nán)看出(chū)，即便是有着较稳健特色(sè)的国(guó)央企房企，其(qí)财务指标(biāo)称得上完全健康的仍是少数。而(ér)更加值得注意的(de)是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大(dà)举扩张。而这(zhè)无疑又进一步(bù)考验着国央(yāng)企的资(zī)金链情(qíng)况。

　　对房企而(ér)言(yán)，扩张速度的张弛有度尤为重(zhòng)要，节(jié)奏把握准确，有(yǒu)助于(yú)房企储(chǔ)备(bèi)优质“弹药”；但(dàn)过于(yú)乐观的预判(pàn)未(wèi)来市场，以及过于(yú)激(jī)进的扩张拿地节奏(zòu)也有(yǒu)可(kě)能(néng)让房企重蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬(yáng)以其配置的一家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净(jìng)借(jiè)贷比(bǐ)例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆(gān)比(bǐ)例。而到2022年，这家房企明显感觉到机(jī)会来了(le)，其开始(shǐ)在一线城(chéng)市进行大举拿地，净负债率也由(yóu)此前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右(yòu)，涨(zhǎng)了(le)接近三(sān)分(fēn)之(zhī)一。与此同时，该房(fáng)企(qǐ)新(xīn)购入地(dì)块也(yě)实现了(le)快速的开盘利用(yòng)率(lǜ)，预(yù)计(jì)今年会(huì)有更(gèng)多的楼盘入(rù)市(shì)。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了(le)很多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线(xiàn)城市，另外(wài)一半也主要集中在强二线(xiàn)和二线城市；另一(yī)方面，它的扩张是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道，与之相反，有些房(fáng)企的扩张速度让(ràng)人感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年期间(jiān)扩张的民营企业的影子。虽然(rán)说，见到(dào)机会时(shí)要出(chū)手，但出(chū)手的(de)章(zhāng)法仍要小心，如果负债率(lǜ)扩张得(dé)太(tài)快(kuài)，但未来(lái)的两年市场没(méi)有想(xiǎng)象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家(jiā)房企的扩张(zhāng)速度(dù)是否激进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示，主要还是(shì)看房(fáng)企的(de)净负(fù)债率水(shuǐ)平(píng)，在我看来，这个比例如果超过(guò)60％，就是扩(kuò)张得过于(yú)快速(sù)了。

　　不难看出，这一(yī)标准要比(bǐ)“三道红线”对房(fáng)企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率(lǜ)要求不得(dé)高于100％要更加严格。陈昊(hào)扬解释(shì)，当(dāng)前房地(dì)产行业的复苏(sū)速度并没有那么快，所以要规避公司(sī)净负(fù)债率提高到一个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较积(jī)极(jí)的(de)房企梳理发现，中交地产、中国金(jīn)茂、华发股份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保(bǎo)利发展等房企2022年(nián)净负债率都在60％之上。其中，中交地(dì)产净(jìng)负(fù)债率持续居(jū)高不下，在2020年至2022年期间(jiān)，依次(cì)为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明(míng)对比(bǐ)的是，华润置地(dì)、中国海外(wài)发展、万(wàn)科A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团(tuán)等房企在践行较积极的拿地策略(lüè)的同时，也较好地控制了(le)公司的扩张(zhāng)速(sù)度与净负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们是以同(tóng)一筛选标准(zhǔn)来看国央企与民营房企(qǐ)，但在各维(wéi)度(dù)的实际(jì)表现上，国(guó)央企确(què)实(shí)会更胜(shèng)一筹(chóu)。如国央企的融资成本更(gèng)低(dī)，融(róng)资(zī)渠道也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就(jiù)融，这样，国(guó)央企自然(rán)而然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加(jiā)看好国(guó)央企，但这也并不(bù)意味着，民营企业中就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样受到机构的(de)青睐。比(bǐ)如(rú)，根据2023年一(yī)季报，滨江集团的十大流通(tōng)股东中新进了“中国工商(shāng)银行(xíng)股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)－景(jǐng)顺长城中国回(huí)报(bào)灵活(huó)配置混合型证券投资基(jī)金”“全国(guó)社保基(jī)金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠海阿(ā)巴马资产管理有限(xiàn)公司就长期(qī)持(chí)有滨江集团。根据一季报，该(gāi)资产(chǎn)公(gōng)司的(de)几只(zhǐ)产品合(hé)计持有滨江(jiāng)集团9543万(wàn)股，约(yuē)占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受(shòu)青睐，和其(qí)自身的基本面表(biǎo)现存在一定关系(xì)。2020年以来的近三年时间，房地产(chǎn)市场整体在走“下坡(pō)路”，但(dàn)作为杭州本土房企的滨江集团仍是(shì)表现出较(jiào)强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销售规模、新增土储、股价(jià)表现等多维度都表现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归母(mǔ)净利润依次(cì)为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次(cì)实(shí)现同比(bǐ)增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的(de)2023年(nián)一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿(yì)元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长(zhǎng)，和滨江集(jí)团扎根杭州(zhōu)的(de)战略(lüè)布局关系密切。根(gēn)据2022年年(nián)报(bào)，滨(bīn)江(jiāng)集团有近(jìn)七成营收来自杭州地(dì)区(qū)，而(ér)在(zài)2021年，杭(háng)州地区(qū)的营(yíng)收比(bǐ)重只占到近六成(chéng)。近三年持续(xù)稳居杭州(zhōu)房企销(xiāo)售排名(míng)第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在杭(háng)州的(de)土储补充同样(yàng)较(jiào)为积极，根(gēn)据诸葛找(zhǎo)房(fáng)、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地(dì)金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的(de)本(běn)土第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州的(de)较突出表现，也让滨江集团的房企排(pái)名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名(míng)已冲进前十，根(gēn)据中(zhōng)指(zhǐ)数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的(de)是(shì)，2020年(nián)至(zhì)今，滨江(jiāng)集团股价翻了超(chāo)一倍以上，而近期，滨江集团更(gèng)是迎来多家(jiā)机(jī)构的集中(zhōng)调(diào)研(yán)。滨(bīn)江(jiāng)集团发布公告表(biǎo)示，公司(sī)于5月10日接受(shòu)了信达(dá)证券、金鹰(yīng)基金、建信养(yǎng)老、新华养老(lǎo)等18家(jiā)机构调研。

　　产业链布局重点移(yí)至(zhì)存量赛道

　　机构在下(xià)游家(jiā)纺(fǎng)、家居(jū)、物业(yè)觅α

　　实际(jì)上房地产开发只是房地产产业(yè)链上的中游环节，其(qí)上(shàng)游主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材(cái)料供应商(shāng)，而下游应(yīng)用行业主要包(bāo)括中(zhōng)介服务(wù)、家用电器、物业(yè)管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的(de)采访，房地产开(kāi)发环节与上游材料端息息(xī)相关，新盘开工不足导致上游不被看好(hǎo)，机构寻觅个股阿(ā)尔法(fǎ)的思路渐渐移至下(xià)游。“中国房地(dì)产行(xíng)业在(zài)进入(rù)存(cún)量房时代，所(suǒ)以对地(dì)产产业链，尤其是偏消费属性(x红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编ìng)的家装家居领域(yù)，我们(men)相对看好，因为居(jū)民保有的(de)住房(fáng)规模越来越大(dà)，随着时间的(de)增(zēng)加，内装(zhuāng)更新(xīn)的需求(qiú)也会(huì)越来越多(duō)。美(měi)国(guó)过去的(de)数(shù)据(jù)充(chōng)分说明(míng)了(le)这一点，在(zài)新房(fáng)销售见顶(dǐng)之(zhī)后，家具消费的增长却一(yī)直都很好(hǎo)。对于(yú)地产(chǎn)产(chǎn)业链，我们相对看好和内装(zhuāng)相关的行业(yè)，例如消费建材、家居装饰(shì)等。”万家基金人士(shì)表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相(xiāng)关赛道龙头年内表(biǎo)现的统计(jì)，目(mù)前暂居前(qián)两位的都是来(lái)自家(jiā)纺赛道的(de)公司，它们分(fēn)别是富安(ān)娜(nà)和水星(xīng)家(jiā)纺，特别(bié)是前者在(zài)月(yuè)线(xiàn)连收七(qī)根阳(yáng)线(xiàn)的基(jī)础(chǔ)上，年内迄今(jīn)涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜(nà)主(zhǔ)要从(cóng)事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活类产品的研(yán)发、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季度报告显示(shì)，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报(bào)的十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看，能够发现该股早已(yǐ)成为基金重(zhòng)仓股的天下，彼时包括公募的中(zhōng)欧价值(zhí)发现、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵动价值(zhí)、宝(bǎo)盈(yíng)新价(jià)值和私募的明河2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的(de)两只(zhǐ)基(jī)金都是价(jià)值(zhí)派基金经理曹名长在管(guǎn)的产(chǎn)品，首(shǒu)季其同时重仓(cāng)的(de)房地产(chǎn)产业(yè)链(liàn)股票还有(yǒu)金地(dì)集团和大(dà)亚圣象(xiàng)。

　　对(duì)比而言，前几年(nián)曾(céng)经风光(guāng)一时的家(jiā)居板块也因疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等(děng)多(duō)因(yīn)素(sù)一度(dù)沉寂，不过好在困境反(fǎn)转露(lù)出曙光(guāng)，家居(jū)板块中年(nián)内表现最(zuì)好(hǎo)的是志邦家居。同一时间段，该股年内(nèi)上(shàng)涨已经超(chāo)过23％，从(cóng)业绩来看，无论是营(yíng)收还是归母净(jìng)利润，公(gōng)司都实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊(kān)》发现广(guǎng)发基金(jīn)经理罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中(zhōng)他管理(lǐ)的(de)广发(fā)策略优(yōu)选和广发安宏回报均(jūn)增(zēng)加了(le)持股，而这两只产品也成为志邦家居十大流通股股东中仅有的两只公(gōng)募。有意思的是(shì)，他似(shì)乎对于定制家居类标的情有独钟(zhōng)，在另一家(jiā)赛道(dào)公司金牌橱柜(guì)中(zhōng)，他管(guǎn)理的全(quán)部三只产品均登榜十大流通股股东，其也成为他的独(dú)门重仓股。

　　除(chú)去家居(jū)家纺外，下游的物业股也越来越被机构所青睐，不(bù)过这类标的大(dà)多在香港上市，如何选择(zé)成(chéng)为难题。对(duì)此，前(qián)述上海公募基金经理举例(lì)分析：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱(qián)很辛苦(kǔ)，我选公司还(hái)是希望挣的(de)是(shì)市场化应(yīng)该(gāi)挣(zhēng)的钱，以(yǐ)我(wǒ)曾经(jīng)买的(de)绿城服务为例，它在中高端楼盘(pán)占比是比较高(gāo)的(de)，每(měi)年到(dào)期的合同里提(tí)价成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的大部分(fēn)项目到期之(zhī)后，经过两三轮合同周期还(hái)能做(zuò)到(dào)产品提价。”

　　“行(xíng)业里(lǐ)真正能做(zuò)到产品提(tí)价的公司很少(shǎo)，因(yīn)为(wèi)物业(yè)公(gōng)司很(hěn)容易一(yī)开始是挣钱的，后面因为(wèi)保安这些固定(dìng)人员成本的年度增长，不过服务没有特(tè)别好，客户没有那(nà)么满(mǎn)意，能做到提(tí)价(jià)难度(dù)是非常大的。但是(shì)该公司能在业(yè)内(nèi)做到到期(qī)之后提价率(lǜ)比较(jiào)高，这跟(gēn)它的定位和比较好的服(fú)务是有关系的(de)。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编