万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng1dm等于多少cm 1dm等于多少m)赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没(méi)你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的(de)处置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最(zuì)高人(rén)民法(fǎ)院关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费者权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了(le)购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的(de)商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的(de)，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权(quán)转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年(nián)4月21dm等于多少cm 1dm等于多少m2日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较(jiào)其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成(chéng)为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双(1dm等于多少cm 1dm等于多少mshuāng)料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安(ān)坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务(wù)，上(shàng)述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身？

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