万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了(le)共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不(bù)良(liáng)债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的(de)背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明确了(le)购房(fáng)人的优先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论终结(jié)前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93佛系心态是什么意思.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅(zh佛系心态是什么意思ái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，佛系心态是什么意思无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如(rú)今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名(míng)人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元(yuán)化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安(ān)的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京(jīng)国安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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