近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资(zī)产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素(sù)的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定(dìng)利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)350开头的身份证是哪里的格走势的关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，350开头的身份证是哪里的未跑(pǎo)赢主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人(rén)在基金(jīn)分(fēn)红前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极(jí)大(dà)不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资(zī)收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层(céng)资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含(hán)了(le)投资本金(jīn)，在不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等(děng)指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配(pèi)置功(gōng)能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的(de)高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多(duō)关(guān)注分派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多重(zhòng)因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测(cè)进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也(yě)称(chēng)。

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