导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域经济(jì)资源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于(yú)住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数(shù)据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是(shì)每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测(cè)算(suàn)得到(dào)中国存量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的(de)住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户有房”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价(jià)的(de)大(dà)城市租赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大(dà)等问(wèn)题，如叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉电(diàn)线老化、管道等(děng)基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去(qù)除(chú)公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市场带来(lái)新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的(de)环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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