5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面排(pái)位上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导到二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照(zhào)产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再出现了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价(jià)，因而(ér)行业(yè)高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面统计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价(jià)上涨的(de)达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的(de)例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构在(zài)其中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是(shì)，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良(liáng)好的(de)不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系(xì)等问题，市(shì)场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方面是(shì)否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的(de)情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地(dì)产以及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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