文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一(yī)定能实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房(fáng)企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的(de)，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的(de)一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的(de)监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在(zài)预(yù)售前(qián)，确(què)保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福(fú)利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得(dé)巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，202weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗0年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资(zī)占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由(yóu)银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年以来全(quán)国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格(gé)并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及(jí)首付款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在(zài)项目(mù)获(huò)批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交(jiāo)付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也(yě)受该措施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金(jīn)融机(jī)构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分(fēn)的(de)保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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