导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试(shì)图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然(rán)而事(shì)实上(shàng)中国(guó)住宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未来地(dì)产仍(réng)有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有统计(jì)数(shù)据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数(shù)里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期(qī)房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户均(jūn)一(yī)套(tào)房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城买房(1亿等于多少万fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来(lái)了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可(kě)使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

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