近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创(chuàngcos180°是多少，cos180度等于多少)新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人(rén)实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额根据(jù)单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行(xíng)计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基(jī)金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红包(bāo)括利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提(tí)是本(běn)金之上的(de)增值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公(gōng)募cos180°是多少，cos180度等于多少REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的(de)二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含(hán)了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在(zài)相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回(huí)报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金额(é)预测(cè)。投资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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