5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募(mù)基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场(c纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同hǎng)表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更(gèng)是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了(le)三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也(yě)出(chū)现了(le)一(yī)些机(jī)会，背后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发(fā)生了更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对(duì)应(yīng)到(dào)股(gǔ)票(piào)投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要(yào)产品及服务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来(lái)最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度(dù)从中长期的(de)维(wéi)度看，行(xíng)业的(de)逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造(zào)能力(lì)，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路(lù)的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度市纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同场恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程(chéng)中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时(shí)候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会(huì)逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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