文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提(tí)出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科(kē)普一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家(jiā)一(yī)般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如(rú)果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套(tào)房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业(yè)企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过(guò)长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在一厢情愿是什么意思g>

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的(d一厢情愿是什么意思e)福利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制(zhì)度(dù)，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计(jì)划(huà)经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一(yī)次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部(bù)购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适(shì)居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年一厢情愿是什么意思(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的(de)预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付(fù)的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护(hù)机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式(shì)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预售商品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是(shì)期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收(shōu)合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期(qī)房交易(yì)中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户(hù)前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结(jié)束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将相应的(de)保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。