文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需(xū)要严格的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的订(dìng)金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了(le)房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了(le)制(zhì)造商的(de)资金问题，降低(dī)投(tóu)资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前，确(què)保地价(jià)款(kuǎn)已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自(zì)此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契合中国(guó)内地的(de)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数(shù)十年时(shí)间走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的(de)《中(zhōng)国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融(róng)资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商(shāng)之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的(de)预售合(hé)同(tóng)和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：<韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说/strong>对于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含(hán)在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行(xíng)按(àn)施工节(jié)奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各(gè)个(gè)环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式(shì)，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严(yán)格(gé)，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖双方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需(xū)求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金(jīn)融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第(dì)三(sān)韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说方资金(jīn)监(jiān)管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。