导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)发(fā)达国(guó)家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露全国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的(de)城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住宅间(jiān)数(shù)不能完(wán)全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测(cè)算思路(lù)、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算城(朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测(cè)算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的(de)时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住(zhù)宅的(de)实际(jì)变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国(guó朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁)城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市租(zū)赁一套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞(páng)大(dà)流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还(hái)会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁