近两年(nián)火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了(le)利润分配和本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可(kě)供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来(lái)源(yuán)为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预(yù)期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可循(xún)。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合(hé)行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变化导致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分(fēn)红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的(de)分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前(qián)后基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与regretted用法及例句，regret的用法和例句现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等(děng)追加(jiā)投资，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产生的(de)现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。regretted用法及例句，regret的用法和例句>

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年及(jí)次年(nián)的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称。

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