导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算出(chū)城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产(chǎn)生了额(é)外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户(hù)购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国(guó)家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量(liàng)。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手(shǒu)房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗rong>

　　七普指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大(dà)的(de)不便(biàn)和(hé)安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民(mín)带房(fáng)进城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(z俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗hù)宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和(hé)动态趋势(shì)演绎(yì)，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经(jīng)济(jì)带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确(què)指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国(guó)家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期(qī)。