5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的(de)持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资(zī)愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一(yī)季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地(dì)集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分(fēn)化(huà)时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出来(lái)去刺(cì)激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例(lì)子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大(dà)幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民(mín)营地(dì)产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对民营(yíng)房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量(liàng)奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系好、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地(dì)产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速(sù)度(dù)都比想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系