导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域(yù)板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们(men)利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产套数(shù)，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅(zhái)（包含现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(j霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊ù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展(zhǎn)水平(píng)的(de)提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人(rén)，并(bìng)不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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