文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有条件秋以为期句式特点，秋以为期句式判断的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么(me)情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存(cún)在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来(lái)了(le)！发达国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn秋以为期句式特点，秋以为期句式判断)期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不(bù)少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的住房供(gōng)不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行将成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身(shēn)推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代(dài)，中国内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房(fáng)需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十(shí)年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房(fáng)地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房(fáng)者和开(kāi)发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根(gēn)据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较大(秋以为期句式特点，秋以为期句式判断dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购(gòu)房者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售(shòu)管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关(guān)的(de)工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房企各(gè)地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定期限内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋(wū)交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确(què)认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国(guó)采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金(jīn)的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样采取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合(hé)同签订后(hòu)、地基(jī)完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和(hé)改善型(xíng)需求的支(zhī)持(chí)力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等(děng)情况(kuàng)提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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