文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义(yì)。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严(yán)格(gé)的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立(lì)健全(quán)的监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开发商(shāng)在(zài)预售前，确(què)保地(dì)价(jià)款已经全部支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取时(shí)需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需(xū)求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期长的两铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处大难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行(xíng)等(děng)多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷(dài)政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中，购房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银(yín)行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)稳(wěn)步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市(shì)场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城(chéng)镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多(duō)年(nián)长周期(qī)繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行的按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照(zhào)项目(mù)的建安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何被挪走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付的(de)预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量(liàng)的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国(guó)保险公司(sī)针对期房设(shè)计了(le)两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司(sī)负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般(bān)为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护机制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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