5月以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　c43排列组合公式怎么算，c43排列组合公式意义　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得(dé)市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结(jié)算持(chí)续性(xìng)向好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mc43排列组合公式怎么算，c43排列组合公式意义ù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当(dāng)前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低的(de)融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说(shuō)估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察(chá)国企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额(é)持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次(cì)是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环(huán)比三(sān)月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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