近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产的(de)经(jīng)营现金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设(shè)施基(jī)金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制(zhì)风险的(de)前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红前(qián)提是(shì)本(běn)金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募(mù)太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为是(shì)持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营(yíng)权类(lèi)和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)来自项目(mù)每(měi)年的(de)现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价(jià)格太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额(é)单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的(de)现金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询适合(hé)长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可(kě)综合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前市场接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材(cái)料(liào)中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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