饱受争议的二(èr)手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监(jiān)管(guǎn)部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)存在(zài)利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确(què)定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院(yuàn)住房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于金额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过(guò)中介来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称(chēng)等问(wèn)题(tí)，将非必要的收费夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成额(é)外的负(fù)担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业关注最多(duō)的一个话(huà)题(tí)，便是房(fáng)地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不(bù)低(dī)的(de)中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪(什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空jì)服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规(guī)定：房屋(wū)买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京市(shì)执(zhí)行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各方协(xié)商同(tóng)意(yì)，可在规定(dìng)的收费标准基础上(shàng)适当(dāng)上(shàng)浮，上浮(fú)幅(fú)度(dù)最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年取消了(le)房(fáng)地产中介服务等(děng)57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多少由各中介(jiè)机(jī)构(gòu)自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未(wèi)明确具(jù)体的(de)中介费率，中介机构仅需(xū)在服(fú)务过程中对收费标(biāo)准进(jìn)行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪(jì)服务(wù)机构在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合房屋价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计(jì)算出合适的(de)中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务(wù)内(nèi)容(róng)和收(shōu)费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服(fú)务(wù)项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事人(rén)出具收费(fèi)清单(dān)，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部(bù)门将会同(tóng)市(shì)场监管等(děng)部(bù)门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合(hé)措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处(chù)不按(àn)规定明码标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费等(děng)违(wéi)反价格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的(de)行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介(jiè)费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空)，深(shēn)圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性(xìng)文(wén)件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看各(gè)城市(shì)落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房源在(zài)产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等(děng)都可能(néng)对(duì)交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖(mài)过程(chéng)中，原本(běn)应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二(èr)手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分购房者处(chù)于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税费均由购房(fáng)者(zhě)来承担。即(jí)使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能(néng)通过转嫁的(de)方式(shì)，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作的(de)透明度，也有利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟(lín)称(chēng)。

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