OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦东中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗(dōng)新区(qū)国(guó)资(zī)委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较大(dà)，但(dàn)其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出(chū)现波动。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的(de)原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本(běn)面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是(shì)不是已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物(wù)流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董(dǒng)事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解(j中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗iě)决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金流(liú)没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区(qū)类资产就回调(diào)不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大(dà)，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露(lù)的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率下降事项，一度二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)回(huí)落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市场价(jià)格表(biǎo)现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募(mù)说明(míng)会上，运营团队(duì)表示了对(duì)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目的(de)信心(xīn)，预(yù)计签(qiān)署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出租率将(j中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗iāng)得(dé)到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事(shì)发突(tū)然确实始料未及(jí)，在(zài)获(huò)悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟(gōu)通和(hé)核实(shí)工作，并同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据(jù)悉新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相关(guān)负责(zé)人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租(zū)户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约保证金给了我们(men)一(yī)些空间(jiān)，但(dàn)本(běn)着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持(chí)有的(de)同区(qū)域的(de)张江(jiāng)光大园项目一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何(hé)未(wèi)能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户(hù)退(tuì)租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平(píng)的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还有一些独(dú)栋(dòng)形态(tài)的(de)物(wù)业。租(zū)户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根据(jù)自身需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负(fù)责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高科(kē)目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开(kāi)发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间资(zī)产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负(fù)责(zé)人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是(shì)至(zhì)关重(zhòng)要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发(fā)情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发(fā)展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们(men)有(yǒu)信心排(pái)除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”

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