近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰定分红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的(de)经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额(é)二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值(zhí)两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰(quán)类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的(de)分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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