导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。中国的(de)横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国(guó)家(jiā)有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测(cè)算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推(tuī)算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利(lì)用既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到(dào)交房后(hòu)装修的(de)时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民(mín)的(de)住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化(huà)幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不(bù)意味着住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的(de)大(dà)城市租赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在(zài)房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户(hù)人口，所需要的(de)住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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