万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们的姿(zī)势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述(shù)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下(xià)称(chēng)中国(guó)信达北分(fēn)），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商，要求(qiú)退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利(lì)保护问(wèn)题(tí)的(de)批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确(què)了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全(quán)部(bù)价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的(de)背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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