万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名(míng)校环绕的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证(zhèng)实了xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付价(jià)款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的(de)购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托(tuō)有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市(shì)的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平(píng)米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿(ná)下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续(xù)质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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