文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行(xíng)现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购房者的(de)不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方(fāng)案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的(de)方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升(shēng)了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等采取全(quán)透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流(l日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家iú)程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商(shāng)而(ér)言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制在过(guò)去20多(duō)年对中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展阶段的(de)资(zī)金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积(jī)占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业(yè)的(de)快(kuài)速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动(dòng)中(zhōng)国内地(dì)经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉(lā)动的(de)投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市(shì)值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可(kě)预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金融工具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的(de)第(dì)三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束(shù)后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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