饱受(shòu)争议(yì)的(de)二手房交易(yì)中介费(fèi)问题(tí)，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发布了关(guān)于(yú)规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意(yì)见。意(yì)见(jiàn)提(tí)及，近年来(lái)，部(bù)分房地产经(jīng)纪机(jī)构存在利(lì)用(yòng)房源客源优势收取过(guò)高费(fèi)用(yòng)、未(wèi)明(míng)码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明(míng)确(què)经纪(jì)服务内(nèi)容(róng)、合理确(què)定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民(mín)来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的(de)专业性(xìng)，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外(wài)的负担，而(ér)且这(zhè)些服务事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更(gèng)大(dà)，也(yě)更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服(fú)务(wù)行业关注(zhù)最(zuì)多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)标准的最早依据是1995年(nián)国家计(jì)委建设部下(xià)发的《关(guān)于房(fáng)地产中介(jiè)服务收费(fèi)的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目(mù)前北京市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基(jī)础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权(quán)”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程(chéng)中，相关(guān)监管(guǎn)部门(mén)当前并未明确(què)具体(tǐ)的(de)中(zhōng)介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的(de)中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等(děng)场所故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提(tí)供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人(rén)出(chū)具(jù)收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场平(píng)均水平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综(zōng)合措(cuò)施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部(bù)门会(huì)同(tóng)有关部门依法查处不按规(guī)定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加(jiā)故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当前(qián)两部(bù)门提出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的(de)细则(zé)，还(hái)需(xū)要看各城(chéng)市(shì)落(luò)地执行情况。故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么>

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调(diào)整改善、规范(fàn)化(huà)，有利(lì)于行业(yè)健康发展。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更(gèng)高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下(xià)家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而会出(chū)现中介费及(jí)税(shuì)费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部(bù)分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介公司可(kě)能(néng)会利(lì)用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称(chēng)。