饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从(cóng)业(yè)主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发(fā)展，一(yī)二线城市二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民(mín)来说属于金(jīn)额不低的(de)大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必要(yào)的收(shōu)费夹带(dài)其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民(mín)造成额外的负(fù)担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相关市场交易(yì)行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理和调(diào)控(kòng)的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项工作(zuò)的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手(shǒu)房(fáng)市(shì)场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多(duō)的一(yī)个(gè)话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服务(wù)收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合(hé)理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国(guó)家(jiā)计(jì)委建设部(bù)下(xià)发(fā)的《关于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经(jīng)交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在(zài)规定的收费(fèi)标准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超(chāo)过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而(ér)房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综(zōng)合计(jì)算出合适的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端(duān)等(děng)场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内(nèi)容和(hé)收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列(liè)明收费标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn辍耕之垄上的意思，垄上的意思是什么)等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码标价(jià)、操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务收(shōu)费等(děng)违反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳辍耕之垄上的意思，垄上的意思是什么(zhèn)为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng辍耕之垄上的意思，垄上的意思是什么)性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还(hái)需(xū)要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等(děng)都(dōu)可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更(gèng)高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原(yuán)本(běn)应该(gāi)由上下家各支付(fù)一半的中介(jiè)费，但在一些热点城(chéng)市的(de)二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部(bù)分购房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从(cóng)而会(huì)出现中介费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不(bù)仅有利于提(tí)高交易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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