导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全(quán)国总(zǒng)人口的(de)近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗strong>

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来(lái)房地(dì)产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人口和(hé)省(shěng)际流(liú)动人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低(dī)的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差(chà)异(yì)也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。