近两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标(biāo)的(de)时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施(shī)项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金(jīn)份(fèn)额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而(ér)是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市(shì)场价格(gé)走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的(de)分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包(bāo)括了(le)利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，两者淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来(lái)自项(xiàng)目剩余(yú)期(qī)限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀土地(dì)或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加(jiā)上到期后(hòu)通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金(jīn)等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对(duì)经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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