万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了(le)共同(tóng)债(zhài)务人被中国(guó)信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜(cài)的时(shí)候，他们的(de)姿(zī)势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是(shì)卖(mài)出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的(de)报(bào)道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉(sù)开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他(tā)债(zhài)权(quán)的，人(rén)民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看(kàn)出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有名(míng)的(de)融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书(shū)院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安(ān)的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人(世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么rén)，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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