OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的(de)通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的(de)原始权(quán)益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全(qu瑀瑀独行是什么意思？怎么读，瑀瑀独行啥意思án)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易日二(èr)级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下(xià)跌，8只产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌(diē)幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二(èr)级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避(bì)的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易(yì)日(rì)场内资(zī)金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示(shì)，目前(qián)随(suí)着二级市(shì)场价格下(xià)跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士(shì)表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的(de)产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调(diào)至(zhì)得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区类资(zī)产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露的张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目出租率下降事(shì)项，一度二(èr)级市场价格(gé)出现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就(jiù)相(xiāng)关(guān)事(shì)项进行了解释说明，市(shì)场信心得到(dào)了一定提振，二(èr)级(jí)市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开(kāi)的线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了(le)对张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目的信(xìn)心，预(yù)计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募(mù)之(zhī)路又(yòu)迎来(lái)了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一时(shí)间即(jí)奔赴现场进行了沟(gōu)通(tōng)和(hé)核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能(néng)、航(háng)天产业(yè)、信息(xī)技术等(děng)产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从意(yì)向储备(bèi)转化为实(shí)际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正(zhèng)在着(zhe)手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我们(men)一些(xiē)空间，但(dàn)本着对(duì)首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目一季度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户(hù)，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关(guān)负(fù)责人解释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于(yú)正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在(zài)市场活(huó)跃度的(de)短(duǎn)期低(dī)点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时(shí)修(xiū)复后，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项(瑀瑀独行是什么意思？怎么读，瑀瑀独行啥意思xiàng)目(mù)在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单(dān)层以一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资(zī)产的管理(lǐ)人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共(gòng)享和联合营(yíng)销方面能更加充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张(zhāng)江(jiāng)集(jí)团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他在(zài)开发的储备项目，这(zhè)些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基(jī)金扩容的第(dì)一步(bù)，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临(lín)了一些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在(zài)张江科学(xué)城这三十年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能(néng)化解当前突(tū)发事(shì)件的(de)所有(yǒu)负(fù)面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信心。”

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