文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)，以后改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模(mó)式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压(yā)力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部(bù)支付(fù)，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工业化(huà)的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适用于当时(shí)的(de)国(guó)情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的(de)住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地的(de)商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民(mín)居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百(bǎi)年(nián)城镇化(huà)路程。改革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地(dì)经(jīng)济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时(shí)代(dài)的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设(shè)名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金，再(zài)由(yóu)工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式(shì)：预付款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环(huán)节(jié)，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向开发(fā)商提供一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发(fā)放的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪p>

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了(le)政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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