导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成(chéng)都是流动(dòng)人(rén)口，流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的直(zhí)观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的(de)算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng顶的速度越来越快越叫的原因)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或(huò)赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年(nián)的(de)中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要(yào)来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户顶的速度越来越快越叫的原因，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适(shì)用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的(de)改善(shàn)性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国(guó)家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存(cún)在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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