文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政(zhè均码一般是什么码，均码一般是什么码数ng)府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是(shì)根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地(dì)产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独(dú)到的(de)见解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了(le)核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的(de)进(jìn)程大(dà)于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的(de)形式(shì)一次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了(le)全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步(b均码一般是什么码，均码一般是什么码数ù)发展起(qǐ)到(dào)了重要作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了(le)房地产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程进入(rù)快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市(shì)建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金(jīn)继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预(yù)付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证行或产权(quán)保险公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房者(zhě)可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商(shāng)需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项目资(zī)金账户(hù)，账户(hù)资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支(zhī)持力(lì)度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或(huò均码一般是什么码，均码一般是什么码数)由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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