文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这(zhè)道(dào)世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不能(néng)例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人(rén)。从这(zhè)个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的(de)需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在(zài)购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼花(huā)制(zhì)度的(de)监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工(gōng)业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于(yú)进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计划经(jīng)济(jì)下的福(fú)利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次(cì)性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预(yù)售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的(de)信托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定(dìng)最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前(qián)经(jīng)过(guò)两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗中(zhōng)随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具(jù)支持(chí)。另一(yī)方面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力(lì)度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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