导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等(děng)，因(yīn)此浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市距(jù)。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均(jūn)较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负(fù)责人(rén)对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一(yī)类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经(jīng)达到(dào)了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因(yīn)素产生的(de)住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价的(de)大(dà)城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的(de)不(bù)便(biàn)和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带(dài)房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国(guó)人(rén)均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出(chū)生(shēng)人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持(chí)住(zhù)宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可(kě)能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预(yù)期(qī)。

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