文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的(de)资(zī)金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是(shì)实(shí)现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租(zū)金(jīn)的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式(shì)成为(wèi)当时(shí)中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售(shòu)前，确保(碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的(de)需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国(guó)内房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进(jìn)一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社(shè)会化的(de)住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一次性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式(shì)一次(cì)性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到(dào)了全(quán)部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的(de)最主要(yào)方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基(jī)本适(shì)居，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国(guó)内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(f碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量ā)投资占固定资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的(de)按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波(bō)动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能(néng)力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企，而拨(bō)付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房(fáng)企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环(huán)高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资(zī)金(jīn)，一(yī)般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资(zī)金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动机监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施(shī)工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷(dà碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量i)利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在(zài)购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按工(gōng)期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而(ér)异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须(xū)经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才(cái)可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的(de)金融(róng)工具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民(mín)营(yíng)企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立(lì)于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银(yín)行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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