文(wén)：任(rèn)泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国(guó)住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技(jì)术活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需(xū)要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取消预售制(zhì)度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配(pèi)套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个难题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当(dā凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗ng)期三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似租金(jīn)的(de)分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师(shī)行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需(xū)自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国(guó)香(xiāng)港的(de)按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的(de)资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也(yě)推动了中国内地(dì)房地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年(nián)长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高，以及(jí)中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一(yī)房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立(lì)的合(hé)同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般(bān)设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无(wú)条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才可预(yù)售。什么(me)是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银(yín)行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般(bān)为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等(děng)，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗