导读

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人(rén)口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的(de)过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极(jí)少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)当前(qián)商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁其(qí)他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房(fáng)都(dōu)是商品住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去(qù)十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅(zhái)套户(hù)比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要(yào)的(de)住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六(liù)普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会(huì)因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其他(tā)分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调(diào)查(chá)的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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