导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二(è斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说r)十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在(zài)不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观察(chá)中国户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施(shī)齐(qí)全的(de)住宅(zhái)才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅(zhái)相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)20斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说22年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需要进一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了(le)户(hù)均一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生(shēng)活需(xū)求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的(de)家(jiā)庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然(rán)1套房(fáng)，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房，看(kàn)似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动(dòng)态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素(sù)逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居(jū斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说)民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的(de)差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说